La Gaceta Oficial de la República de Cuba ha publicado la Resolución 313/2024, una nueva normativa del Ministerio de Finanzas y Precios (MFP) que modifica al alza los valores referenciales de las viviendas en la isla. A partir del 15 de noviembre de 2024, estos valores servirán como base para calcular los impuestos en las transacciones de compra y venta de inmuebles, con el objetivo de incrementar la recaudación fiscal en el sector inmobiliario.
La resolución reemplaza la normativa anterior, Resolución 112/2017, y establece que tanto en la compraventa como en la donación de inmuebles entre personas sin parentesco directo, se deberá cumplir con el pago de impuestos. Esta obligación es obligatoria, aunque existen excepciones para familiares hasta el cuarto grado y para relaciones socioafectivas que estén reconocidas judicialmente.
Para establecer el valor imponible de los inmuebles, el MFP ha clasificado las propiedades en grupos, basándose en su ubicación geográfica y sus características constructivas. Las viviendas ubicadas en zonas de alto interés turístico y económico, como La Habana Vieja y Varadero, tendrán valores más altos debido a su relevancia en el mercado inmobiliario.
En contraste, las viviendas situadas en áreas suburbanas y rurales estarán sujetas a valores ajustados según el grado de urbanización de cada zona. Los Consejos de Administración Municipal podrán reducir hasta un 10% el valor referencial en áreas suburbanas, siempre y cuando evalúen el valor comercial y las condiciones estructurales de la vivienda. Las propiedades en áreas rurales y montañosas contarán con una reducción adicional del 15% en su valor referencial.
La normativa también introduce un sistema de coeficientes aplicables para cada zona y tipo de vivienda, lo que ajustará el valor imponible en función de características específicas, como la cantidad de dormitorios, la presencia de garaje o patios. Estos coeficientes van desde 7, en zonas de desarrollo económico, hasta 1.5, en municipios de menor actividad económica, creando así un sistema de tributación escalonado.
Por ejemplo, en la Zona Especial de Desarrollo Mariel, se aplicará un coeficiente de 7, mientras que en La Habana Vieja y Varadero, ambos municipios de alto flujo turístico, se usará un coeficiente de 6. En áreas urbanizadas densamente, como Centro Habana y 10 de Octubre, el coeficiente será de 5, mientras que en municipios periféricos, como Guanabacoa, se aplicará un coeficiente de 4.
Para calcular el impuesto, se debe consultar el valor referencial en la tabla del MFP y multiplicarlo por el coeficiente correspondiente, obteniendo así el valor mínimo de la propiedad. El comprador deberá abonar un Impuesto sobre la Transmisión de Bienes y Herencias, equivalente al 4% del valor de la vivienda, mientras que el vendedor deberá pagar el Impuesto sobre los Ingresos Personales en función de la ganancia obtenida.
Un cambio relevante es el momento de pago de estos impuestos. Según la nueva normativa, tanto el comprador como el vendedor deben liquidar sus obligaciones fiscales ante notario en el momento de formalizar la transacción, eliminando el plazo de 30 días que se concedía anteriormente para este trámite.
La Resolución 313/2024, en conjunto con la Ley 113 del Sistema Tributario y sus actualizaciones, busca reforzar la regulación en las transacciones inmobiliarias en Cuba, alineando los impuestos con el valor real de mercado de las propiedades en diferentes zonas. Esta medida refleja la estrategia gubernamental de optimizar la recaudación en sectores clave, como el mercado inmobiliario, que ha cobrado mayor relevancia en los últimos años.
Con esta normativa, el Ministerio de Finanzas y Precios busca no solo incrementar la recaudación fiscal, sino también ajustar los impuestos en función de las características y ubicación de cada propiedad, un aspecto que puede influir en las decisiones de inversión de los propietarios y futuros compradores en la isla.
